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Come Funziona l’asta giudiziaria?
Devi comprare casa e non sai come fare ma soprattutto cosa cercare?
Hai individuato la casa dei tuoi sogni ma non sai come partecipare ad una determinata Asta Giudiziaria?
Lo sapevi che esistono le aste giudiziarie e che se individuate nel modo giusto possono permetterti di fare ottimi affari?
Aggiornamenti Asta Giudiziaria 2024
Nel Gennaio 2024, sono state pubblicate oltre 13 mila nuovi annunci di aste per un valore di oltre 2 miliardi di Euro.
La maggior parte di queste, presenta nel suo oggetto le unità immobiliari, tutte equamente divise dal Nord, Centro e Sud Italia, compreso le isole.
Se stai pensando di fare un investimento comprando una casa uso investimento oppure la prima casa, leggi questo articolo per scoprire tutto quello che devi sapere PRIMA di addentrarti in questo mondo!
Proseguimento articolo
L’acquisto di un bene immobile mediante un’asta può essere molto vantaggioso, ma per evitare brutte sorprese è necessaria un po’ di accortezza o scegliere di essere seguiti da professionisti del campo.
I beni messi all’asta possono essere proprietà immobiliari come case, terreni, appartamenti, magazzini, uffici o beni mobili come automobili, imbarcazioni, opere d’arte e gioielli.
In generale, le aste giudiziarie si dividono in due tipologie: aste volontarie e aste esecutive. Le aste volontarie sono utilizzate per vendere beni che non sono stati utilizzati per soddisfare i debiti del debitore, mentre le aste esecutive sono utilizzate per vendere i beni del debitore per soddisfare i creditori.
Attenzione alla differenza con le aste Immobiliari: le aste immobiliari sono eventi organizzati da privati, società immobiliari o istituti di credito per vendere proprietà immobiliari. Queste aste possono essere effettuate per la vendita di proprietà in difficoltà, proprietà in eredità, proprietà di investimento, o per qualsiasi altro motivo. Le aste immobiliari sono generalmente condotte da professionista esperto in aste e possono essere aperte al pubblico o riservate solo a investitori qualificati.
In sintesi, la principale differenza tra le aste giudiziarie e le aste immobiliari è che le prime sono organizzate dal tribunale o dalle agenzie governative, mentre le seconde sono organizzate da privati o società immobiliari, quindi potrebbero dare meno garanzie!
Cosa vuol dire Asta con Incanto?
L’Asta con incanto avviene in sede pubblica e sono presenti coloro che desiderano acquistare il bene ed il giudice che stabilisce un prezzo base, regola le offerte e determina il vincitore. Generalmente ai partecipanti vengono concessi 3 minuti di tempo per proporre l’offerta di rilancio; le offerte che pervengono dopo il termine fissato sono considerate non idonee e quindi scartate.
Attenzione però perché chi si aggiudica il bene in questa sede non può ancora definirsi aggiudicatario del bene all’asta giudiziaria in quanto l’assegnazione dello stesso viene sospesa per i successivi 10 giorni, e diventa definitiva solo nel caso in cui non pervenga alcuna offerta al giudice di una somma che supera di almeno un quintola cifra che si è raggiunta durante l’asta con incanto. Se nel corso dei 10 giorni il giudice non riceve nessuna offerta interessate, l’aggiudicazione diventa irreversibile.
Cosa vuole dire Asta senza Incanto?
L’asta senza incanto, invece, è la modalità più utilizzata poiché garantisce una maggiore trasparenza, e segue una procedura molto più veloce e riservata.
Chi desidera partecipare ad un’asta senza incanto presenta la sua offerta in busta chiusa presso, a seconda dei casi, la cancelleria del Tribunale che ha indetto la vendita oppure presso il professionista delegato.
L’offerta è segreta ed irrevocabile e va indicato, al suo interno, l’ammontare della stessa e come ed entro quando si intende pagare nonché vi deve essere un assegno (ad esempio un circolare non trasferibile) pari, in molti casi, ad almeno il 10% del prezzo offerto.
In caso di unica offerta, laddove l’offerta sia pari o superiore al Valore d’Asta -Prezzo di riferimento indicato nell’avviso di vendita, l’offerta sarà accolta; nel caso in cui l’unica offerta sia inferiore al Valore d’Asta -Prezzo di riferimento indicato nell’avviso di vendita ma in misura almeno pari all’offerta minima, l’offerta sarà accolta.
In caso di più offerte valide (per la validità si rispettano gli stessi requisiti anzidetti), si procede alla gara partendo dall’offerta valida più elevata e permettendo i rialzi. L’immobile sottoposto ad asta giudiziaria sarà aggiudicato da chi offre di più.
Inoltre, nel caso in cui all’apertura delle buste vi fossero più offerte valide ma gli offerenti non volessero partecipare alla gara, il bene sarà attribuito al soggetto la cui offerta è più alta e in caso di pari offerte si terrà conto di svariati elementi come l’entità della cauzione prestata ed il termine per il pagamento.
Va sottolineato che ovviamente il soggetto che non si aggiudica il bene riceverà indietro la cauzione versata mentre colui che ha “vinto” la gara è chiamato a saldare il prezzo offerto, tendenzialmente entro 120 giorni, se non procede al saldo perderà l’importo versato a titolo di cauzione.
L’acquisto di un bene immobile mediante un’asta giudiziaria può, quindi, essere molto vantaggioso, ma per evitare brutte sorprese nonché errori dettati dal non avere dimestichezza con i meccanismi dell’asta giudiziaria, è necessaria un po’ di accortezza e potrebbe rivelarsi molto utile l’aiuto di esperti e professionisti del campo.
Dove posso trovare informazioni riguardo un’asta giudiziaria?
Le informazioni più importanti e fondamentali del bene immobile sottoposto ad asta giudiziaria si trovano nella perizia di stima e nell’avviso di vendita pubblicati sul PVP e sui siti di vari Tribunali in base alla zona di ubicazione della casa, immobile, terreno o bene che è stato messo in vendita.
- Cosa trovo nella perizia di stima?
Se letta nel modo giusto, nella perizia di stima troveremo tutto ciò che è necessario a valutare se l’immobile sottoposto ad asta giudiziaria è veramente idoneo a rispettare i requisiti che cerchiamo nonché a comprendere eventuali abusi edilizi, difformità urbanistiche ed eventuali costi accessori da dover sostenere al di là del prezzo di vendita.
La perizia di stima di un immobile è una relazione redatta da un perito, nominato dal Giudice, (architetto, ingegnere, geometra) e contiene:
- la descrizione dell’immobile;
- la spiegazione del metodo usato per effettuare la relazione di stima dell’immobile;
- tabelle numeriche, che mostrano in che modo è stata effettuata la stima del valore del bene sottoposto ad asta giudiziaria;
- grafici e illustrazioni;
- planimetrie;
- eventuali difformità urbanistiche;
- stato di occupazione dell’immobile;
- diversi allegati.
La perizia riporta tutte le caratteristiche intrinseche e estrinseche del bene, quali ad esempio:
- l’ubicazione;
- i materiali impiegati nella costruzione;
- la struttura portante;
- i valori termini;
- le informazioni sulla concessione edilizia;
- i dati catastali;
- le certificazioni di agibilità o abitabilità;
- lo stato delle rifiniture:
- la data di costruzione dell’immobile;
- una descrizione della zona di ubicazione e dei servizi pubblici disponibili.
- Cosa è l’avviso di vendita?
L’avviso di vendita è redatto dal professionista delegato alla vendita e, appunto, indica tutte le informazioni inerenti all’asta giudiziaria.
Il contenuto dell’avviso di vendita è attinente all’apposita ordinanza di vendita del G.E. (Giudice dell’Esecuzione).
In linea di massima nell’avviso si trova:
- sintetica descrizione del bene immobile sulla base della perizia di cui sopra;
- lo stato di occupazione dell’ immobile ( se l’immobile è libero, occupato dal debitore esecutato, occupato da un terzo con titolo opponibile, eccetera)
- condizioni economiche della vendita
- modalità di partecipazione all’asta giudiziaria
- dati del custode giudiziario così da poterlo contattare per la visita all’immobile (visitare l’immobile è utile? Come si fa?);
- dove si può prendere visione di altri documenti inerenti all’immobile.
- Che cosa contiene l’ordinanza di vendita emanata dal G.E.?
Si tratta del provvedimento emanato dal Giudice dell’Esecuzione con cui viene disposta la vendita forzosa del bene ed indica:
- il termine (non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120) entro cui proporre le offerte di acquisto;
- le modalità e dei termini di deposito delle offerte e della cauzione;
- la misura dell’offerta minima;
- la data di udienza per deliberare sulle offerte e per l’eventuale gara tra gli offerenti (determinando in tal caso l’eventuale misura dell’aumento);
- l’eventualità che la vendita sia fatta in uno o più lotti;
il prezzo base, del termine entro il quale effettuare il versamento del residuo (detratta la cauzione già versata) e delle modalità di deposito.
Avrai, dunque, notato che tutte le informazioni necessarie per comprendere la validità dell’immobile e le modalità di partecipazione all’asta si trovano in questi documenti e sono alla portata di tutti, solo potrebbero risultare un po’ difficili da comprendere ed assimilare per un occhio non esperto. Visita il nostro Sitoweb ufficiale, saremo noi a cercare gli immobili all’asta più vantaggiosi per te e a controllare tutti i documenti inerenti al bene -> www.commercialistacaserta.it
Chi può partecipare alle aste?
Tecnicamente, all’asta potrà partecipare chiunque sia maggiorenne, eccezion fatta per il debitore esecutato (ovvero quel soggetto nei confronti del quale si sta eseguendo un’esecuzione forzata). Inoltre, il coniuge del debitore non può rappresentarlo all’asta giudiziaria inerente ai beni ma può parteciparvi in proprio.
Quindi escluso il debitore, possono partecipare diversi soggetti.
In caso, di persona fisica, la domanda viene presentata e sottoscritta dalla persona stessa (inserendo i suoi dati) che poi diventa anche il proprietario dell’immobile in caso di aggiudicazione.
Se, invece, si tratta di una società, la domanda dovrà essere presentata e sottoscritta dal legale rappresentante, allegando il certificato di iscrizione al Registro delle imprese della Camera di Commercio da cui risulti la costituzione della società ed i poteri di chi sottoscrive e presenta la richiesta di partecipazione.
Se si tratta di più persone o di più società, è necessario specificare nella domanda le quote di diritto reale che, in caso di vincita, ciascuno dei partecipanti intende rilevare dal bene sottoposto ad asta giudiziaria.
Ovviamente non è obbligatorio usufruire di un avvocato e/o professionista per partecipare ad un’asta giudiziaria ma è pur vero che, per chi non è avvezzo alla consultazione di perizie ed altro materiale tecnico, potrebbe apparire molto complesso e articolata la partecipazione ad un’asta giudiziaria.
Quanto è importante affidarsi ad un esperto per consultare le informazioni delle aste giudiziarie?
Quanto può davvero essere utile?
Per capire se hai bisogno di un professionista che ti segua nella ricerca degli immobili e/o nella domanda di partecipazione ad un’asta giudiziaria devi porti le seguenti domande.
Sono in grado di:
- valutare le perizie,
- comprendere la documentazione della casa (o del bene) in vendita,
- leggere e comprendere le planimetrie,
- verificare eventuali abusi edilizi (che potrebbero essere a carico TUO dopo l’acquisto del bene),
- mettermi in contatto con il custode della casa,
- verificare la presenza di minori in casa ecc .?
Noterai che sono molteplici i passaggi da fare per poter essere sicuri di fare un acquisto vantaggioso.
L’esperto ti può aiutare in diversi step come ad esempio contattare il custode dell’immobile per richiedere una visita al bene ma soprattutto ti può aiutare a ricercare l’immobile e valutare l’effettiva convenienza dello stesso nonché a predisporre la domanda di partecipazione all’asta.
Dopodiché a te non resta che partecipare all’asta giudiziaria e cercare di aggiudicarti il bene.
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