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Case all’asta: come funziona e cosa considerare.
Le aste immobiliari possono essere un’ottima opportunità per acquistare una casa a prezzi vantaggiosi. Tuttavia, molti potenziali acquirenti sono restii a partecipare alle aste immobiliari a causa della mancanza di informazioni e della percezione che le aste siano complesse e rischiose. In realtà, partecipare alle aste immobiliari è semplice e può essere un modo conveniente per acquistare una casa.
Sempre più si sente parlare di case all’asta, ma in cosa consiste? Il fenomeno delle aste immobiliari sta diventando sempre più popolare: la possibilità di aggiudicarsi una casa all’asta ad un prezzo “stracciato” ha catturato l’attenzione di molte persone alla ricerca di un immobile per uso proprio o ad uso investimento.
Aggiornamento articolo 2024
Il 2023 si è concluso con un grande diminuzione di mutui erogati, circa 43% delle richieste in calo numero veramente impressionante, per le tante difficoltà economiche e con i rialzi dei tassi decisi dalla Banca centrale europea, il tasso variabile ha raggiunto il 5% superando il 4% del fisso.
Al contrario il mondo delle aste, che favorisce l’acquisto con costi contenuti rispetto a quelli degli acquisti tradizionali ha fatto un grande passo in avanti. Nel 2024 infatti sono previste le pubblicazioni di nuove aste che superano il doppio del 2023.
Se stai pensando di fare un investimento o di acquistare casa, ti consigliamo di leggere questo articolo prima di entrare in questo mondo!
Che cosa vuol dire che vi sono case all’asta?
L’asta è una gara dove vi sono più partecipanti che mediante apposite offerte, “gareggiano” per l’acquisto di un bene mobile o immobile.
Per farla breve si può dire che le case all’asta vengono aggiudicate da chi, tra tutti gli offerenti, ha presentato l’offerta valida più alta.
Laddove si parla di immobili pignorati e si è poi proceduto a mettere le case all’asta, vi è un custode dell’immobile nominato dal G.E. (Giudice dell’Esecuzione) e il professionista delegato (anch’esso nominato dal G.E.) alla vendita che può essere un dottore commercialista, un avvocato, un notaio.
Il custode giudiziario è quel professionista che, appunto, custodisce nonché gestisce ed amministra le case all’asta al fine di garantirne un’adeguata conservazione.
Molto spesso lo stesso professionista che ricopre il ruolo di custode giudiziario viene nominato anche come professionista delegato alla vendita e redige l’avviso di vendita delle case all’asta che viene pubblicato sul Portale delle Vendite Pubbliche nonché sui siti stabiliti dai Tribunali almeno 45 giorni prima della vendita.
Perché è importate fare richiesta di visita delle case?
Attualmente, grazie ad internet è possibile vedere delle foto o addirittura fare un virtual tour delle case all’asta: ovvero comodamente seduti dinanzi ad un computer si può “visionare” un immobile.
Tuttavia, prima di fare un’offerta, è importante valutare attentamente la proprietà messa all’asta. Assicurati di avere un’idea chiara del valore della proprietà e della sua condizione attuale.
Il nostro consiglio però è quello di andare sempre a vedere dal vivo le case all’asta così da poter “toccare con mano” tutte le caratteristiche dell’immobile di vostro interesse.
Molto spesso le foto possono trarre in inganno sia in senso negativo sia in senso positivo, perché magari scattate da una certa angolatura o prospettiva facendo risultare più o meno appetibili le case all’asta.
Dal vivo ci potrebbero essere case all’asta che risultano molto più belle rispetto a quanto mostrato su internet oppure, al contrario, dalle immagini la casa sembra essere quella dei propri sogni ma poi quando andate sul posto potreste constatare tutta una serie di problematiche.
Ma come si richiede una visita per le case all’asta?
È molto più semplice di quel che sembra.
Bisogna andare sul Portale delle Vendite Pubbliche e nella scheda dell’immobile di tuo interesse dovrai cliccare su prenota visita immobile , compilare un apposito form ed il gioco e fatto.
Generalmente, verrai ricontattato tramite mail dal custode dell’immobile che ha l’onere di fissare una visita presso l’immobile entro 15 giorni dalla tua richiesta di visita per visionare le case all’asta.
Cosa può aiutare a capire la convenienza o meno delle case all’asta?
Al di là della visita presso le case all’asta può essere molto utile anzi sono fondamentali alcuni documenti come la Perizia di stima, l’ordinanza di vendita e l’avviso di vendita.
(In questo nostro articolo viene spiegato nel dettaglio cosa sono questi documenti).
Comunque, per ciò che concerne la Perizia di stima, essa è redatta da un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) nominato dal Giudice dell’Esecuzione (G.E.).
Nella redazione della perizia l’esperto è chiamato a rispondere a tutta una serie di requisiti formulati dal Giudice in merito alle aste.
Dalla perizia si evince indubbiamente il valore di mercato delle case ma non solo.
Si possono comprendere le planimetrie, le certificazioni di agibilità o abitabilità; eventuali difformità urbanistiche, i dati catastali o lo stato di occupazione dell’immobile (se vi è il debitore esecutato al suo interno o altro soggetto o se l’immobile è libero).
Tutte queste informazioni sono fondamentali poiché spetta all’aggiudicatario, in seguito alla vendita delle case all’asta, sanare gli abusi e chiedere, laddove l’immobile dovesse essere occupato, la liberazione dell’immobile che sarà effettuata dal custode.
Il Perito stimatore con la perizia, dunque, è proprio colui che attribuisce il valore delle case.
Spesso sembra che le case all’asta costino meno rispetto alle altre in realtà semplicemente al prezzo di vendita vengono sottratte altre spese che l’acquisto può comportare come per esempio spese condominiali arretrate, necessità di sanare abusi edilizi, eccetera (tutto questo viene opportunamente indicato in perizia ecco perché è di fondamentale importanza saper leggere le perizie delle case all’asta) ed inoltre può succedere che laddove non vi siano partecipanti per un’asta e quindi un’asta va deserta, viene fissata una nuova asta con un abbassamento del prezzo di partenza ( tendenzialmente -25%).
L’avviso di vendita è, invece, redatto dal professionista delegato alla vendita e contiene una breve e sintetica descrizione delle case all’asta, modalità di partecipazione all’asta ed i dati del custode giudiziario per poter richiedere una visita all’immobile.
L’ordinanza di vendita emanata dal G.E. è un altro documento importante se si vuole acquistare case all’asta poiché indica il termine entro cui presentare le offerte di acquisto nonché le modalità ed i termini del deposito delle offerte e della cauzione e la data di udienza per deliberare sulle offerte e per l’eventuale gara tra gli offerenti.
Case all’asta e mutuo
Nel caso in cui si volessero acquistare case all’asta è possibile usufruire di un mutuo.
Il cliente ovviamente dovrà ottenerlo nei termini previsti per il pagamento del saldo.
Il mutuo concesso per finanziare l’acquisto case all’asta avrà le stesse caratteristiche di quello con finalità di acquisto di immobili mediante metodi tradizionali.
Molti sono gli Istituti di credito che hanno sancito delle convenzioni apposite con i Tribunali: sul sito dell’ABI (Associazione bancaria Italiana) vi è l’elenco delle banche convenzionate con i singoli Tribunali
Infatti proprio sull’ ABI si legge “I soggetti interessati all’acquisto di un immobile alle aste giudiziarie possono, prima dello svolgimento dell’asta, contattare le banche operanti sul territorio locale e nazionale, per verificare l’offerta del servizio volto alla concessione di un mutuo ipotecario per l’acquisto dell’immobile oggetto della procedura esecutiva.
In questo contesto l’ABI – nell’ottica di favorire la più ampia apertura di tale segmento di mercato e di riduzione dei tempi di definizione del processo esecutivo – ha individuato con diversi Tribunali italiani procedure che prevedono, nel rispetto del dettato normativo e delle esigenze organizzative dei singoli Tribunali, un procedimento utile alla partecipazione alle aste giudiziarie facendo ricorso agli usuali strumenti di finanziamento bancario, mediante l’erogazione di mutui garantiti da ipoteche iscritte sullo stesso immobile oggetto di aggiudicazione.
Un elenco, in continuo aggiornamento, consente la ricerca agevolata dei Tribunali e delle banche aderenti all’iniziativa.
Naturalmente resta fermo che il cliente può rivolgersi a banche diverse da quelle indicate nell’elenco, che offrano tale servizio alla clientela.”
Tendenzialmente, la documentazione necessaria per la richiesta del mutuo per le case all’asta è:
- il bando di partecipazione all’asta;
- la documentazione anagrafica;
- la documentazione reddituale;
- la perizia di stima redatta dal perito;
- la Relazione notarile preliminare, se presente all’interno del dossier dell’immobile
Laddove la richiesta dovesse avere un esito positivo, la banca si impegna a garantire al cliente la sua disponibilità a concedere il mutuo con un contratto preliminare, una scrittura privata sottoscritta tra il soggetto acquirente e un funzionario della banca, sottoposto alla condizione dell’aggiudicazione e del successivo trasferimento del bene al mutuatario.
Dunque, nel caso di aggiudicazione delle case all’asta, bisogna procedere al pagamento del saldo tendenzialmente entro 120 giorni dall’aggiudicazione. L’erogazione dell’importo stabilito con mutuo, viene vincolato all’ottenimento del bene. Il denaro viene concesso dalla banca, dunque, solo se il cliente si aggiudica la casa. Se invece l’offerente non riesce ad aggiudicarsi l’immobile messo all’asta, il preliminare perde la sua efficacia.
È evidente che per acquistare case all’asta bisogna essere consapevoli di quanto si vuole spendere, capire se si hanno i fondi necessari e nel caso in cui si voglia richiedere il mutuo accertarsi di rispettare tutti i requisiti necessari per lo stesso.
Inoltre, l’acquisto di case può essere davvero conveniente nonché potrebbe rivelarsi un grande affare ma solo nel caso in cui si sia adeguatamente visionato l’immobile e soprattutto tutti i documenti connessi allo stesso.
Spesso il non saper leggere ed individuare alcuni aspetti tecnici potrebbe far sì che un’occasione come quella delle case all’asta possa essere sottovalutata oppure, al contrario, si potrebbe rischiare di partecipare ad un’asta non effettivamente conveniente.
Quindi nel caso potrebbe essere utile essere seguiti da un team di professionisti che sappia sapientemente guidarvi nella lettura dei documenti e anche nella predisposizione della richiesta di visita, nonché della domanda di partecipazione all’asta.
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